전문가가 본 올 한해 부동산시장 전망과 투자 방향은?

1. 전문가가 본 올 한해 부동산시장의 전망  …  '상저하저(上低下低,)'를 꼽아

1997년 외환위기, 2008년 금융위기에 이어 현재 우리나라는 우크라이나 전쟁으로 인한 경기침체와 고물가 현상, 고금리 정책으로 큰 경제위기에 직면한 상황으로, 경제적 위기 상황 속에서 주택시장 또한 침체국면에 진입하여 올 한해는 본격적인 대세 하락장에 진입할 것으로 대다수 전망하고 있다. 이에 정부도 부동산 시장 하향화 연착륙을 위해 관련 규제를 완화와 금리인하 압박에 나서고 있지만, 경기침체, 금리인상 등의 파고를 넘기는 쉽지 않을 것이라는 게 전문가들의 공통된 의견이다. 최근 아주경제가 국내 부동산 전문가 23명을 대상으로 '2023년 부동산 시장 전망'을 설문조사한 결과, 새해 주택시장 흐름에 대해 전문가의 56.6%는 '상저하저(上低下低,)'를 꼽아, 상반기는 물론 하반기에도 침체가 지속될 것이라고 보고 있다.

❙아주경제, 설문조사 결과도❙

일반 부동산 거래시장의 선행지표 역할을 하는 경매시장의 지표〔(3대 지표는 낙찰률(경매물건 대비 낙찰 건수), 낙찰가율(감정가격 대비 낙찰가격), 입찰경쟁률(1개 물건에 응찰한 입찰자 숫자)〕 또한 침체상황을 벗어나지 못 할 것으로 본다. 경매지표가 낮을수록 경매물건은 쌓일 것이므로 결코 서두르지 말고 나의 환경에 맞는 투자가 기본이다. 경매업계에 따르면, 2021년 말 기준 경매시장의 규모는 27조 5,000억원으로,  9월 전국 아파트 낙찰가율은 107.6%였지만 1년 만에 83.1%로 24.5%p 내렸고, 경매물건은 경매시장은 2022년 10월 기준 작년 대비 2배가 늘어난 것으로 나타났다.

경매시장 또한 올 한해 동안 침체시장을 벗어나지 못할 것으로 보인다. 더욱이 올 하반기부터 본격적으로 경매물건의 유입이 시작될 것으로 보이는 만큼, 무리하지 말고 투자 목적과 투자 방향에 부합하는 맞춤 투자를 기대해 봅니다.

2. 현재 주택시장은 하락장  … □부동산시장의 상승싸이클□에 맞추어 투자해야

현재 우리나라 부동시장은 다음 표에서 보듯이 지난해 서울과 수도권 등 전국 아파트값이 고점 대비 하락했지만, 최근 일부 단지에서 매매가가 반등하고 거래량도 소폭 늘어나는 모습을 보이고, 분양시장에서도 완판을 한 곳이 서서히 나타냄에 따라 작년 상반기부터 올 스톱한 분양시장도 대다수는 아니지만 올 봄부터 기지개를 펼 것으로 내다보고 있다.

서울부동산정보광장에 따르면, 올해 1월 서울 아파트 매매거래량은 1000건을 넘어서며 지난해 하반기 내내 진행됐던 극심한 ‘거래량 실종’ 현상이 완화되는 모습을 보이기 시작하였고, 최근 언론 보도에서 일부 지역의 경우 시장금리 상승으로 인해 전월세전환율이 높아지고, 전세 수요자들이 월세 수요로 옮겨가며 월세가 전세 보다 자주 거래되는 모습도 보이고 있다. 그러나 제 개인적 생각은 고금리로 인하여 발생하는 일시적인 월세화 현상은 정확히 언제 꺽길지 불확실하지만, 분명히 시장 정상화와 함께 다시 전세중심으로 개편될 것으로 본다.

그 이유는 세계에서 유일하게 한국에만 존재하는 전세 제도는 앞으로도 영원히 없어지지 않을 것이고, 더욱이 집주인이 전세를 월세로 바꾸려면 자기자본이 절대적으로 필요하지만, 현실적으로 2～3채 이상 소유한 자 중 갭투자자는 소득이 부족해 월세로 바꾸기 위한 대출도 안 나올 수 있는 일시적 현상으로, 작년 이후 기준금리 급등에 따라 월세가 대출이 필요한 전세보다 세입자에게 유리해졌지만, 금리가 과거 수준으로 돌아간다면 집주인이나 세입자 모두 좋은 전세가 활성화될 것으로 보기 때문이다. 이 같은 관점에서 정부 규제가 풀리고 금리가 인하되어 전세시장이 안정화된다면, 수요자의 심리는 바닥 저점을 찍었다고 대중심리를 보여주기 때문에 상승국면으로 전환되고 있다는 시그널을 보여주는 3대 주요 지표로, 이를 일반부동산시장보다는 경매시장이 한발 앞서 보여준다는 점에서 선행시장으로 볼 수 있다.

부동산 경기에 영향을 미치는 제1차적 요소는 정부정책과 수요자 등의 대중심리이고, 제2차적 요소는 개발재료, 금리, 입지 등으로 볼 수 있다. 경험칙 관점에서 본다면, 주택시장은 정부정책과 심리 등 ‘1차 요인’에 의해 상승 또는 하락 방향이 정해지면, ‘2차 요인’은 시장과 방향성이 일치하여야 그 영향을 미친다. 그 실예로 주택시장의 상승기에 GTX 호재로 집값이 폭등했던 포천, 남양주, 의왕, 인덕원 같은 지역은 여전히 GTX 호재가 살아 있지만, 매매가는 급락하였음을 보여주듯이 하락장에서는 제2차적 요인이라 할 수 있는 개발재료, 입지보다는 다음 주택시장의 상승사이클(즉, 규제정책완화, 금리안정과 전세안정의 지표)을 내다보고 자기의 투자환경에 맞는 물건에 투자하여야 한다. 따라서 부동산 투자는 □미래의 시간을 사는 행위□이다.

지금과 같은 주택시장의 하락장에서는 부동산 투자심리가 전반적으로 위축된 만큼, □안전적 투자수익□을 바라보는 투자자들의 관심을 끌 수 밖에 없어 경매시장이 그 빛을 발휘할 수 있는 투자 공간이다. 물론 불황을 먹고 사는 경매 자체는 효과적인 투자이지만, 투자위험 리스크를 고려한다면 초보자에게는 경매 고수의 들러리만 서게 될 수 있는 만큼 오히려 분양가에 아파트를 살 수 있는 청약 기회를 활용하는 것도 안전한 투자 방법일지도 모른다. 이에 경매 투자는 □자금□,□지식□, 객관적으로 검증이 가능한 □인적네크워크□ 3대 요소를 갖추어야 투자 리스크를 최소화할 수 있다.

주택시장의 하락장에서 투자할 경우 그 동안 축척된 데이터를 활용할 필요가 있고, 특히 □주택시장의 순환싸이클□과 □투자타이밍□을 고려한 투자가 이루어져야 한다. 그동안 우리나라 주택시장은 □집값이 급등할 때 금리가 아무리 높아도 집값 상승 폭을 따라잡지 못하였기 때문에 영끌하다시피 집을 샀다가, 하락장에선 금리 인상의 효과가 너무 커지면서 거래절벽으로 인한 가격하락의 시너지 효과가 발생한다□. 지금의 주택시장이 잘 대변해주고 있다.

3. 거래절벽 조금씩 풀리는데 … 상승장 초입엔 ‘투자드랜드□에 맞는 틈새시장을

현재 규제완화ㆍ금리ㆍ전세시장을 고려하여 예측한다면, 2024년 상반기에 저점을 찍고 하반기부터 L자형 상승초입에 들어설 것으로 나름대로 전망한다면, 투자트랜드에 맞아 떨어지는 틈새시장을 노려본다는 관점에서 대형 아파트에 관심을 둘 필요가 있다. 그 연유는 그간 공급 물량이 집중되었고, 시세도 상승률이 높았던 중소형 아파트는 하락장에선 급등한 가격이 더 급하게 내린 것에 반하여 대형 아파트는 물량이 극히 일부이어서 하락장에서도 중소아파트보다 하락선이 완만하여, 상승 초기에는 희소성이라는 요인이 겹쳐 먼저 상승할 것으로 보기 때문에, 상승국면을 고려하여 중소형 아파트보다는 대형 아파트 위주로 투자를 고려해볼 만한 충분한 투자가치가 있을 것으로 기대된다. 결국 주택시장의 하락국면에서는 다음 상승의 순환싸이클을 대비하여 꾸준한 □관심□과□열공□이 필요한 대목입니다.

4. 윤석열 정부 … 신도시개발예정지역보다는 1기 신도시 정비사업지역 위주로 부동산시장이 이동할 듯

현 부동산시장은 항상 미래시장의 방향에 의해 영향을 받는 시장구조이기에 지금이 하락장임이 분명함에도 불구하고, 과도한 규제압박에서 풀려난 부동산 시장의 기대감이 어느 때보다 높게 치솟은 가운데, 주택시장에서는 벌써부터 기대와 실망이 공존하며 긍정적 전망들을 쏟아내고 있다. 특히 역세권 위주로 상업지, 노후·저층 주거지를 소규모로 정비하는 역세권 개발사업과 가로주택정비사업의 사업시행인가가 해마다 큰 폭으로 늘고 있는 것으로 나타났다. 현재 전국적으로 1,268곳에서 조합설립을 추진하고 있어 가로주택정비사업이 당분간 꾸준하게 활성화될 전망이다. 이미 조합을 설립한 곳을 단계별로 보면 △조합설립인가 332곳 △건축심의 103곳 △사업시행인가 40곳 △착공 32곳 △준공 24곳 등이다. 더욱이 공공주택사업도 민영화사업을 도입하기로 결정하였고, 부동산시장의 핵이라 할 수 있는 정비시장의 활정화를 도모하기 위해 통합심의제도 도입과 더불어 국토교통부는 ‘1기 신도시 정비 민관합동TF’ 제7차 전체 회의에서 1기 신도시 등 노후계획도시의 광역적 정비를 질서 있고 체계적으로 추진하기 위한 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’의 주요 골자를 확정했다고 밝혀, 특별법이 적용되면 1기 신도시를 비롯한 수도권 택지지구와 지방 거점 신도시가 특별법을 적용받는 주요 ‘노후계획도시’들로 묶어 도시 단위의 대규모 재건축에도 시동이 걸린 것으로 보인다. 이에 구도심보다는 택지조성 사업을 마친 뒤 20년이 지난 1㎢(33만㎡) 이상의 택지는 탈바꿈할 수 있게 됨에 따라 지역의 노후도가 가시화되기 전 미리 정비사업의 계획을 논의할 공간이 늘어날 것으로 보여, 주택공급이 부족한 서울과 경기, 부산, 울산에서는 정비시장이 신도시 개발예정지역보다는 부동산시장의 핵으로 부상될 것으로 기대된다.

불황을 먹고 사는 경매시장

1. 경매활동은 미래시간을 사는 종합예술의 경제활동 공간으로 검증 공간이 필요하다.

경매 본질은 부동산의 법률적⋅물리적 및 경제적⋅지역적 하자를 종합적으로 분석하여 수익을 창출하는 경제활동이다. 즉, 경매물건과 그 물건지 주변 환경에 대한 장ㆍ단점을 종합적으로 분석하여 투자수익과 연결하는 과정이다. 따라서 법률적 하자치유만으로 모든 문제가 해결되는 것이 아닌 만큼, 이들 문제를 함께 검증할 수 있는 공간이 필요하다.

경매 투자의 3대 요소라면 ｢자금⋅인맥⋅지식｣이다. 이 모든 것이 갖추어졌다면 더 말할 나위 없이 좋겠지만, 어디 세상사가 모든 조건을 충족한다고 해서 성공하는 것은 아니다. 물론 자금 문제나 경매지식이 중요하지 않다는 것은 아니다. 그렇지만 경매활동 중 제일 중요한 것이 기본에 충실하여야 한다. 나 홀로 모든 것을 처리하기에는 위험 요소가 곳곳에 잠재하고 있어, 정보를 공유하고 물건을 분석하고 현장을 답사할 수 있는 네트워크를 갖추는 것이 경매 성공 여부를 가리는데 중요한 토대가 된다. 우리가 알고 있는 경매전문가도 절대로 혼자 경매활동을 하지 않고, 인적 네크워크를 형성하여 왕성한 활동을 하고 있음을 알아야 한다.

경매절차는 강행규정이 없는바, 낙찰자가 매각잔금을 완납할 때까지 그 변수가 곳곳에 잠재하고 있다. 즉, 낙찰을 받고도 중간에 경매가 취소⋅변경⋅정지⋅연기가 될 수 있고, 후순위의 대위변제로 대항력 없었던 세입자가 다시 대항력을 갖게 되어 낙찰자 부담으로 인하여 그 경매를 포기하는 경우도 있다. 이에 법원공고나 경매정보지만 믿지 말고, 직접 현장답사를 하여 부동산의 입지⋅상태⋅거래현황 등, 점유현황, 인⋅명도문제 등을 확인하는 자세가 경매에서 필요한 덕목이자 기본수칙이다.

부동산시장은 항상 변화하는 유동적 시장이며, 경매의 물길은 마르지 않는 시장으로 하염없이 물길을 따라 흘러나온다. 그 물길을 볼 수 있는 안목만 가지고 있다면, 굳이 높은 가격에 입찰할 필요가 있겠는가? 경매의 투자매력은 내 환경에 맞는 물건을 오늘 저렴하게 매입한다는 것이지만, 그 결과는 오늘이 아닌 내일에 있다는 것이다. 따라서 지금은 볼 것 없는 물건이지라도 시간이 경과함에 따라 탐스럽게 익어 갈 무렵이면 그 투자의 결실을 맺을 것이다. 이에 해당하는 물건은 오늘도 경매시장에서는 끊임없이 흘러나온다. 이에 꾸준한 관심과 이를 볼 수 있는 안목을 키우는 것이 최고의 고수가 되는 길이다.

2. 경매의 물길은 영원하다

경매이라 함은 ｢채무자의 소유 부동산을 압류한 후 경매법원(공공기관)에서 이를 매각(환가)하여 금전채권을 회수하는 강제집행절차｣를 말한 것으로, 넓은 의미에서 경매는 공⋅경매를 말한다. 우리나라 법규 중심으로 경매에 대해 살펴보면, 경매법원에 의한 ｢경매(강제경매와 임의경매)｣와 공공기관에 의한 ｢공매｣로 나누어 볼 수 있다. 즉, 민사집행법 규정에 의한  ｢법원경매｣와 국세징수법 규정에 의한 ｢공매｣로, 우리나라 법규에서 취하고 있는 경매방식은 경매는 공개서면입찰(경매법원), 공매는 공개전자입찰(온-비드)에 의하며, 양자 모두 최고가매수신고제도이다.

1) 법원경매는 채권자가 왕이다.

먼저 민사집행법에서 규정하고 있는 경매절차는 채권자가 그 채권 회수를 목적으로 당해 부동산을 압류한 후 경매법원을 통해 현금화하여 자기 채권을 만족하기 위한 매각하는 과정으로, 다음과 같은 절차에 따라 진행되며, 이를 구체적으로 보면 그림과 같다.

첫 번째 단계는 압류단계이다. 집행법원은 채권자의 신청이 있으면 경매개시결정을 하여 관할등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여야 하고, 해당 부동산을 압류하여 등기관으로 하여금 등기부에 기입등기를 하도록 한다.

두 번째는 매각단계이다. 집행법원은 경매개시결정등기가 기입되고 채무자에게 경매개시결정정본이 송달되어 압류효력이 발생하면, 매각부동산의 현황조사를 명하고, 감정인으로 하여금 감정평가를 하도록 하여 최초 최저매각가격을 정하고, 최저매각가격으로 우선채권자의 채권을 변제하고 나면 남을 가망이 없게 될 경우에는 매각절차를 취소하고, 남을 가망이 있으면 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 지정하여 대법원규칙이 정하는 방법으로 공고하고 이를 통지하여야 한다. 매각기일에 관하여 통지를 규정한 것은 기일에 관하여 통지함으로써 입찰절차에 참여할 기회를 부여한다는 데에 있다. 이 경우 집행법원은 매각물건명세서⋅현황조사보고서 및 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다.

❙경매절차도❙

세 번째는 배당단계이다. 배당절차는 목적부동산을 압류한 후 입찰⋅개찰에 의하여 현금화하고 그 대금으로 채권자의 채권에 충당하는 절차로, 매각대금이 지급되면 집행법원은 배당절차를 밟아야 하며, 매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없을 때에는 민법⋅상법, 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당하면 경매절차가 마무리된다.

2) 공매는 공적인 채무관계에 있는 체납처분절차로 일반인에게 공개매각하는 행위이다.

공매라 함은 공공기관이 법적으로 처리를 하여야 하는 물건을 일반인들에게 공개적으로 매각하는 것으로, ｢국세징수법」상 체납처분절차로서 하는 공매를 말한다. 특히 이와 구분하여야 할 것은 「신탁법」 규정에 의한 신탁사의「공매｣이다. 신탁사의 담보신탁에 의한 공매라 함은 일반에게 공개적으로 매각하는 것을 의미한 것으로, 이는 사법상 매매와 같은 성질을 지니고 있다는 점에서 전혀 다른 의미이다.

공매는 사람들이 잘 모르기도 하고 인터넷 입찰에 익숙하지도 않은 편이어서 법원경매보다는 입찰 경쟁이 낮아 낙찰 확률이 높은 편이다. 여기에 권리분석도 간편한 편이고, 재입찰 기간도 길지 않고, 대금납부 조건이 유리하며 저렴하게 매수할 수 있는 점, 물건이 다양하다는 점이 장점이 있다. 그러나 경매보다 비싸게 낙찰되는 편이고, 공매 물량이 적어 선택의 폭이 좁으며, 압류물건의 점유자에 대해서는 명도소송을 해야하므로 자칫 잘못하면 명도 기간이 장기간 소요될 수 있다.

⑴ 경매와 구분

부동산 경매는 「민사집행법」을 근거로 일반 사인 간 채무관계를 해결하기 위하여 불특정 다수인을 상대로 공개입찰경쟁을 통하여 매각하는 것을 말한다. 이에 반하여 부동산 공매는 「국세징수법」을 근거로 공적인 관계에 해당하는 채무관계를 해결하는 것을 말한다. 경매와 공매는 별개의 절차로 경매가 진행하는 과정에 공매가 진행될 수 있고, 또한 공매가 진행하는 과정에 경매가 진행될 수 있다. 이처럼 경매와 공매가 동시에 진행될 경우 각 재권자는 서로 다른 절차에서 정한 매각방법이나 배당요구 등의 기준에 따라 배당요구를 각각 하여야 하며, 경매와 공매가 모두 매각되었을 경우 양쪽 매수인 중 먼저 매각대금을 납부한 자가 소유권을 취득한다.

⑵ 경매와 차이

공개입찰을 통하여 가장 높게 입찰한 자에게 당해 물건을 매각하여 채권회수를 하는 강제집행이라는 점에서 물건에 대한 물리적 하자나 시장성의 분석에 대한 근본적인 차이는 없지만, 집행근거 법규와 집행기관이 다르고, 입찰방법, 소유권 취득방법, 인도명령, 항고 등에  차이가 있어, 이를 구체적으로 살펴보고자 한다.

구 분	경매(법원)	공매(한국자산관리공사, 압류재산)
법률적 성격 및 매각원인	사인 간의 채권ㆍ채무를 법원이 개입하여 정리(민사집행법)	공법상 행정처분(국세징수법, 국세기본법) 세금체납
매각주체	집행법원(각 관할법원)	한국자산관리공사
해당사이트	대법원 경매정보	온비드
매각물건유형	담보물건(임의경매) 집행권원물건(강제경매)	압류재산, 유입자산, 수탁재산, 국유재산
기입등기 공시	등기부상 경매개시결정등기	등기부상 공매공고등기
서류열람	- 매각물건명세서 - 현황조사보고서 - 감정평가서	공매재산명세서(현황조사 및 감정평가포함)
매각방법(입찰방법)	- 법원현장입찰 - 서면입찰경매(기일⋅기간 입찰), 호가경매(유체동 산, 구두방식)	전자입찰공매(온비드)
권리분석	입찰자 책임	- 한국자산관리공사 단, 압류재산은 입찰자 책임
배당요구종기일	첫 매각기일 이전에 정한 배당요구종기일	최초 입찰기일 전
매각결정기일	매각기일부터 1주 내	개찰일부터 3일 내
입찰보증금	- 최저가 10% - 단, 재경매 20%~30%	- 최저가의 3%, 5%, 10% - 본인 입찰가의 10%(2016, 1, 1, 이전 공 고된 물건)
매각예정가격 체감	통상적으로 전차 가격의 20%～30%씩 체감	- 2회차부터 매각예정 가격의 10%씩 체감하여 50%까지 진행 - 50% 이하 저감 시는 위임 관서와 협의 후 새로운 매각예정가격 결정
매각허가결정의 항고	가능	불가
매수자 명의변경	불가	가능
차순위매수인신고	있음	없음
매수인의 매각취소	대금납부 전까지 가능	- 매각허가결정통지서 수령 전까지 가능 - 수령 후 낙찰자의 동의요함
공유자우선매수신고제도	매각기일의 종결고지 전	최초 입찰기일 전까지
명도책임	매수인(낙찰자)	한국자산관리공사 단, 압류재산은 매수인
인도명령, 명도소송	적용	- 인도명령 미적용 명도소송 가능(매수자)
대금납부 기한	낙찰허가결정 후 통상 1개월 이내	- 압류재산 매각결정일로부터 - 3천만원 미만 : 7일 이내 - 3천만원 이상： 30일 이내 - 분할납부가능(천만원 이상시 5년 이내)
대금납부최고	없음	최고일부터 10일 이내
매수대금지연이자	있음	없음
잔금 미납시 입찰 보증금 처리	배당에 편입(몰취)	국고, 지방자치단체금고에 귀속
대금미납 전낙찰자 매수자격 제한(재입찰)	매수제한(입찰불가)	입찰가능
배당순위	통상적으로 등기순위적용	법정기일 순위
배당이의 절차	배당이의의 소	행정처분에 대한 불복
배당금 공탁	적용	미적용
저당권부 채권의 상계	상계가능	상계불허
사전점유 및 사용	불가	가능(대금 1/3 이상 납부시)
농지취득자격증명 제출시기	매각허가 결정 7일 전까지(미제출자 낙찰불허)	자산관리공사에 소유권이전등기촉탁시까지(소유권이전등기필)
토지거래허가	미적용	적용
임대차사실조회	집행관의 임대차현황조사서	재산현황조사 및 공매재산명세서

불황기에 투자의 꽃, 부실채권(NPL:Non Performing Loan)

1. 부실채권은 3개월 이상 연체된 무수익여신을 말한다.

부실채권이란 여신거래로 발생한 대출금, 지급보증 기타 이에 준하는 채권 중 채무자의 변제를 기대할 수 없어 회수 조치나 관리방법을 강구할 필요가 있는 채권을 말한 것으로, 부실자산, 불량채권, 부실여신, 무수익여신, 미회수채권이라고도 한다. 현행법상 부실채권은 자산건전성 분류기준(FLC, Forward Looking Criteria：채무상환능력기준)에 따른 여신 중 ‘고정여신 이하의 부실여신’을 말한다. 즉, 대출이자가 3개월 이상 연체된 무수익여신을 부실채권이라 한다.

2. 부실채권은 BIS기준을 맞추기 위하여 매각한다.

부실채권을 매각하는 연유는 자산건전성 강화를 위하여 1988년 제결제은행(BFIS)이 설정한 BIS 자기자본비율(자기자본/위험가중자산×100%) 맞추기 위해서 매각한다. 현재 국제결제은행(BFIS)에서는 자기자본비율을 제1금융권은 최소한 8%(제2금융권은 5%) 이상으로 권고하고 있다. 금융권 총여신 중 고정이하 여신이 차지하는 비율(고정이하 여신/총여신 × 100%)을 말한 것으로, 부실채권 비율이 높아지면 자산건전성에 악영향을 주게 되므로 금융감독원은 1.5% 이내 가이드라인을 제시하고 있어, 부실채권 비율을 유지하기 위한 수단으로 부실채권을 매각한다. 또한 금융기관은 여신유형별로 대손충담금을 적립하여야 한다. 따라서 부실채권 정리가 늦어지면 늦어질수록 대손충당금을 적립하는 의무금〔가계대출 ; 20%(고정금리이하여신)〕이 늘어나므로 부실채권을 매각으로써 대손충당금 적립을 하지 않아도 된다.

3. 부실채권의 회수방법

금융권이 매각하는 부실채권은 담보부채권과 특별채권 중 회생담보부 채권이 대부분이다. 이에 대한 회수방법으로는 론세일, REO(경매유입), 채무인수, DPO, 일반경매 등이 있다. 아래 도표와 같이 담보부 채권을 관리하는 데는 여러 방법이 있고 어떤 식의 자산관리를 하느냐에 따라 투자회수액 및 투자수익률이 결정된다.

4. 부실채권시장의 유통구조

부실채권의 유통시장구조는 제3차 시장구조로 형성되어 있다. 제1치 시장은 부실채권을 보유한 자의 시장이고, 제2차 시장은 부실채권 전문투자기관의 시장이며, 제3차 시장은 부실채권을 최종적으로 처리하는 소비시장으로 형성되어 있다. 부실채권보유자인 금융권은 자기자본비율(BIS)을 맞추기 위하여 부실채권을 하나의 대규모 단위로 묶어서 수백억에서 수천억 단위로 국제입찰방식을 통하여 유동화전문회사(SPC) 등에게 매각라면, 중간상인 유동화전문회사(SPC)는 자사과리회사(AMC)나 금융감독원에 등록한 대부업체에게 론세일 또는 채무인수방식 또는 사후정산방식에 의해 이를 매각하거나 경매시장을 통해 채권을 회수하며, 중간상으로부터 부실채권을 최종적으로 매입한 대부업체는 경매시장을 통하여 투자자 배당과 투자자 유입방식에 의하여 투자자금을 회수한다.

❙NPL 시장 및 거래구조❙